Haftungsrisiko "Betreiberverantwortung"
In den letzten Jahren haben sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen betreffend Betreiberverantwortung verschärft. Eigentümer und Betreiber von Gebäuden sind zunehmend Haftungsrisiken ausgesetzt. Viele Führungskräfte sind sich der möglichen Folgen noch gar nicht bewusst, die sich aus Fehlern oder Versäumnissen ihrer Unternehmen ergeben können.

Diese ausgesprochen komplexe Materie, die Nahtstellen zwischen Organisation, Technik und Recht (Geltungsbereich von Gesetzen, Verordnungen, UVV‘s, DIN-Normen, VDE-, VdS-Richtlinien ...) aufweist ist mit der Richtlinie GEFMA 190 zusammengefaßt.

Was ist per Definition "Betreiberverantwortung"?
„Verantwortung ist die Pflicht, für Handlungen - sei es in der Form des Tuns oder des Unterlassens -
einzustehen und die Folgen zu tragen. Der Inhalt der Verantwortung hängt von der Aufgabe ab, die zu erfüllen ist.“ [GUV 50.8.02]

Gründe für das Verfassen der GEFMA 190:

• bislang wenig Literatur / Fachveröffentlichungen zu diesem Thema
• bisher nur wenige Veranstaltungen / Seminare zu diesem Thema
• nur wenige substanzielle Inhalte auch im Internet
• vorhandene Quellen selten mit Bezug zum Facility Management
• im FM bisher als juristische Themen ausführlich nur behandelt:
• Vergabe- und Vertragsrecht (im Zusammenhang mit Outsourcing)
• § 613a BGB Betriebsübergang
• Arbeitnehmerüberlassung

=> Große Informationsdefizite mit weitgehend unbekannten Risiken für Eigentümer und Betreiber
Die Anforderungen an einen Betreiber einer Immobilie sind vielfältigst und bestehen aus einer
unübersichtlichen Anzahl von Verordnungen, Gesetzen und Erlässen, die es zu erfüllen gilt. Vielfach nicht bekannt ist, dass ein Nichtbeachten auch strafrechtliche Konsequenzen haben kann.

Zielgruppe der GEFMA 190

• Privat-rechtliche Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden
  (Banken, Versicherungen, Industrie- und Handelsunternehmen, Hotels ...) 
• Öffentlich-rechtliche Immobilieneigentümer 
  (Bund, Länder, Städte & Gemeinden, Körpersch., Anstalten + Stift. d.öff.R.) 
• Halböffentliche Unternehmen (Flughäfen, Messen, DB, Post)

... jeweils in den Funktionen 

• Eigentümer öffentlicher Gebäude
• Selbstnutzer oder Vermieter 
• Auftraggeber von Betriebsführungsdienstleistungen sowie 
• Dienstleister (Auftragnehmer v. Betriebsführungsdienstleistungen)

=> Stehen in Betreiberverantwortung


Anwendungsbereiche der Richtlinie GEFMA 190

• Eigentum an Grundstücken und Gebäuden
• Betrieb von Gebäuden inkl. Sonderbauten (gemäß Länderbauordnungen) 
• Betrieb von Beherbergungsstätten, Versammlungsstätten, Geschäftshäusern, Hochhäusern, Krankenhäusern (aus Gebäudesicht); Großgaragen 
• Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen (z.B. Aufzüge) 
• Betrieb von Arbeitsstätten 
• Bereitstellung von Arbeitsmitteln 
• Umgang mit gefährlichen Stoffen 
• Betrieb von Anlagen gemäß BImSchG
   

Auszug aus der Richtlinie: Sachlicher Umfang
Schutz persönlicher Rechtsgüter:

• Leben
• Körper 
• Gesundheit 
• Freiheit 
• Eigentum
   

gesetzliche Forderungen an Betreiber

• Brandschutz (baulich, anlagentechnisch, organisatorisch)
• Blitzschutz
• Schallschutz
• Standsicherheit
• Verkehrssicherheit
• Schutz vor elektrischem Schlag
• Schutz vor Gefahren im Umgang mit Arbeitsmitteln
• Schutz vor Gefahren im Umgang mit gefährlichen Stoffen
   

Schutz der Umwelt 

• Luft
• Boden
• Wasser
• Klimaschutz
• Bodenschutz
• Wasserschutz

... durch ordnungsgemäße 

•  Luftreinhaltung
• Abfallentsorgung
• Abwasserentsorgung

Gesetzliche Betreiberpflichten
Auszug aus: Gesetzliche Betreiberpflichten
 

• Unternehmenspflichten (der jur. Person od. Pers.ges.) oder gegenüber Beschäftigten
• gegenüber der Allgemeinheit 
• gegenüber Behörden 
• gegenüber der Umwelt

Mögliche Rechtsfolgen:

Auszug aus: Empfehlungen
a) Allgemeine Klärungen 
 

• Art des/der Gebäude/s (Sonderbau / Beherbergungs- oder Versammlungsstätte? Geschäfts-, Hoch-, Krankenhaus usw.) 
• Welche Behörde ist Bauaufsichtsbehörde? Welche Feuerwehr? 
• Welcher Unfallversicherungsträger ist zuständig (in D ca. 100)? 
• Welches sind zugelassene Überwachungsstellen? 
• Welche Rechtsvorschriften treffen im Einzelfall zu?
   

Welches ist der jeweils aktuelle Stand?

b) Organisatorische Regelungen
 

• Klare organisatorische Zuordnung der Betreiberverantwortung: Identifikation des Betreibers /Grundstückeigentümers als juristische oder natürliche Person (vgl. § 52a BImSchG)
• Entscheidung über Eigen- oder Fremdwahrnehmung
• Entscheidung über Pflichtenübertragungen (welche? an wen?)

c) Maßnahmen 

• Risikoabschätzung: Welches sind die größten Gefahren im Gebäude?
• Bereitstellung /Schaffung von Arbeitsunterlagen (anweisende Doku) 
• Pflichten- und Terminüberwachung bei gesetzlichen Prüfungen
• Wirksame Pflichtenübertragungen
• Regelmäßig wiederholte Schulungen und Unterweisungen 
• Ggf. Einführung eines Managementsystems (QMS, UMS, AMS, IH-MS) 
• Erstellung nachweisender Doku (schriftl. Erlaubnisse, Freigaben...) 
• Richtige Verwendung verfügbarer Mittel (Vorrang für Maßnahmen zurEinhaltung gesetzlicher Forderungen) 
• Notfalls Stilllegung von Gebäuden oder Anlagen (‚ultima ratio‘), wenn Auflagen nicht erfüllt werden können
   

d) Versicherungen 

• Gesetzliche Unfallversicherung: Arbeitsunfälle und Berufskrankheiten
• Sachversicherung: Sachschäden, z.B. Überflutung, Brand 
• Betriebshaftpflicht, Haftungsansprüche gegen das Unternehmen 
• Umwelthaftpflicht: Schäden an der Umwelt 
• Organhaftpflicht: sichert Organe eines Unternehmens als Personen